Интернет-журнал

Бизнес-центры Кемерова: от A до D

Дмитрий Киpюшин, 11 Марта 2015

Все мы помним, как ещё несколько лет назад, увидев начавшуюся на месте бывшего ледового катка стройку, те, кто постарше, сокрушались: "Опять торговый центр какой-то строят, деваться от них некуда, лучше бы детский сад или спортзал построили".

Сейчас к появлению в различных местах города торговых центров привыкли, да и в целом активная застройка окружающей среды недвижимостью никого не удивляет. Только вот не так давно до Кемерова добрался новый (для нашего региона), если можно так выразиться, тренд: вместо торгово-развлекательных комплексов, теперь всё чаще на карте города появляются большие и красивые бизнес-центры.

Корреспонденты AVOKA.DO выяснили, что это за зверь такой, бизнес-центр, и насколько он востребован в областной столице, а также сравнили уже имеющиеся предложения в этом сегменте коммерческой недвижимости.

Классификация

Рост числа объектов коммерческой недвижимости не только в нашем городе, но и по всей России в последние годы легко объясним: активное развитие малого и среднего бизнеса привело к тому, что на рынке стали появляться всё новые и новые компании, а старые принялись расширяться, и отношение к тому, в каком именно офисе они располагаются, конечно же, изменилось.

Многие факторы, такие как удобство расположения, презентабельный внешний вид здания, удобная парковка и многие другие стали очень важны, ведь от этого зависит и отношение клиента к вашей фирме.

Естественно, что полностью офисных зданий, обладающих всей необходимой инфраструктурой, в городе практически не существовало, ведь в них не было особой необходимости. Отреагировав на такое качественное и количественное изменение местных компаний, часть девелоперов стала реконструировать уже имеющиеся здания под современные стандарты, а остальные приступили к строительству новых бизнес-центров разной степени "продвинутости", чтобы удовлетворить потребности как можно более широкого спектра компаний – от небольших фирм, нуждающихся в аренде пары маленьких офисов, до крупных игроков, готовых выкупать квадратные метры целыми этажами.

Чтобы и компаниям, и девелоперам было легче определять, что именно представляет из себя тот или иной бизнес-центр, были разработаны специальные классификации, которые являются практически идентичными, за исключением небольших расхождений. Все они делят здания на четыре типаA, B, C и D. В основе классификации лежит несколько параметров, таких как год постройки здания, место расположения, планировка, инфраструктура и прочие.

Начнём, пожалуй, с конца, то есть с самого низкого класса бизнес-центров. Буква D в обозначении класса офисного здания говорит о том, что перед нами – административное здание, скорее всего, либо советских годов постройки, либо же старше 15 лет, при этом требующее капитального ремонта. По сути, такое здание вообще нельзя считать бизнес-центром, но тем не менее в классификации этот тип присутствует.

Из других отличительных черт можно выделить удалённость от центра и основных транспортных артерий, а также отсутствие парковок, да и вообще инфраструктуры, а также непрезентабельный внешний вид здания. Офис в таком "бизнес-центре" снимать, вероятно, будет либо уж очень маленькая фирма, у которой дела идут не лучшим образом, либо только-только открывшаяся небольшая компания, которая пока не может позволить себе офис в здании класса C.

К C-классу тоже относят здания советского периода, но находящиеся в лучшем состоянии. Как правило, это заводы или административные здания, переоборудованные под офисное использование. Они обычно тоже удалены от центра и внешне непрезентабельны, однако обладают определённой инфраструктурой. Для таких зданий характерны также так называемая коридорно-кабинетная система планировки и небольшая неудобная парковка (или её отсутствие).

К самому популярному на данный момент классу B относят либо полностью переоборудованные старые здания, либо отслужившие пять-семь лет бизнес-центры класса A. Вообще, популярность именно этого типа офисных зданий кроется в том, что он обладает многими критериями A-класса, но лишь немного уступает ему в престижности, стоя при этом гораздо дешевле.

Класс B – это удобное месторасположение, презентабельный внешний вид здания и прилегающих территорий, внутренняя отделка строения, системы кондиционирования, просторная парковка, столовая для сотрудников и другие плюсы, которыми обеспечивает всех владелец бизнес-центра, – круглосуточная охрана, телекоммуникационные услуги и, конечно же, правильно оформленная юридическая документация.

Класс А отличается особым уровнем престижа. Это обязательно новый бизнес-центр, находящийся в самом центре города и отвечающий всем международным стандартам. В таких офисах всё устроено для комфортного пребывания арендатора: свободная планировка, дизайнерская отделка под заказ и вся инфраструктура, что называется, в лучшем виде: столовая, фитнес-центр и многое другое.

Такие здания должны иметь охраняемую парковку и самые современные системы безопасности внутри здания, а также два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания.

Стоит отметить, что пока в областной столице нет ни одного бизнес-центра класса A, но это вызвано особенностями города: они в таком небольшом населённом пункте просто не нужны. Как и во всей стране, в Кемерове самыми востребованными и желанными являются бизнес-центры класса B, но, поскольку их в городе пока не так много, некоторые компании предпочитают оставаться на насиженном месте в центрах С-класса, где уже успели "облагородить" офисные помещения под себя. К тому же, этот класс востребован у новичков.

Предложения и цены

Итак, обратим свои взоры непосредственно на областную столицу и при помощи статистики посмотрим, что и за сколько предлагают арендаторам на рынке коммерческой недвижимости.

По данным федеральной риелторской компании "Этажи", общее предложение офисной недвижимости для аренды (по состоянию на апрель прошлого года) составило 58.672 квадратных метра, а средняя цена арендной ставки офиса в Кемерове – 827 рублей/кв.м в месяц.

Большинство офисов расположено в Центральном районе Кемерова – это и помещения с отдельным входом на первых этажах жилых домов, и офисы в бизнес-центрах. Вполне ожидаемо, что самые высокие арендные ставки – в Центральном районе.

Любопытно, что на втором и третьем местах по количеству офисов расположились Ленинский район и ФПК, а вот по размеру арендной ставки, вслед за Центральным районом, идут Рудничный и Лесная Поляна, в которой самое маленькое количество офисов. Самые низкие арендные ставки наблюдаются на Южном и в завокзальной части города, что вызвано удалённостью и непрестижностью данных районов. Стоит отметить, что количество предложений на Южном при этом – очень существенное.

Общее предложение офисной недвижимости на продажу на апрель прошлого года составило 82.912 квадратных метров. Средневзвешенная цена предложения одного квадратного метра офисных помещений в областной столице составила 57.381 рубль.

Как и в случае с арендой, здесь лидирующие позиции занимает Центральный район, однако его доминирование выглядит ещё более устрашающе. Со значительным отставанием в тройке расположились Ленинский район и Южный. Самое маленькое количество предложений наблюдается в Кедровке и Лесной Поляне.

Самые дорогие офисы находятся в Ленинском районе, а вот Центральный в этом списке занимает лишь третью строчку, уступив "серебро" жилому району Лесная Поляна. Дешевле всего обойдутся квадратные метры в завокзальной части города и Кировском районе.

Топ-5 кемеровских бизнес-центров

"Маяк-Плаза"

Совсем новый бизнес-центр, который открылся в 2013 году. Является, пожалуй, самым современным из сданных в эксплуатацию на сегодня офисным зданием в Кемерове. 12 этажей, 10.000 квадратных метров офисной площади, центр города и развитая инфраструктура это только подтверждают. "Маяк-Плаза" отвечает всем стандартам класса B.

Арендовать здесь можно офисные помещения от 20 до 2.000 квадратных метров, а стоимость одного квадратного метра начинается от 850 рублей.

"Сити Плаза"

Бизнес-центр "Сити Плаза" относит себя к классу В+, но с этим утверждением сложно согласиться, поскольку находится он совсем не в центре города, и все мы понимаем, что улица Терешковой от делового центра Кемерова всё же далека.

Тем не менее для тех, кому близость центра не так важна, "Сити Плаза" предлагает девять этажей, 7.000 квадратных метров общей площади, круглосуточную охрану, парковку на 90 мест и даже высокоскоростной интернет и ресторан.

"Олимп-Плаза"

"Олимп-Плаза" позиционирует себя, скорее, как гостиница, однако арендовать в здании офис можно, и многие компании это уже сделали.

Из основных плюсов можно выделить интересный и необычный внешний вид, качественную внутреннюю отделку, большую парковку, конференц-залы и переговорные комнаты. Расположение объекта удобно всё же именно для гостиницы, потому что располагается "Олимп-Плаза" рядом с вокзалом.

Тем не менее офисные помещения бизнес-центра, или, как его ещё можно назвать, бизнес-отеля, можно отнести к классу B (или, скорее, B–), что для нашего города на данный момент является высшей ступенью.

"Томь"

Небольшой деловой центр "Томь" был открыт не так давно и сразу стал востребован среди кемеровских компаний из-за своего расположения, респектабельного внешнего вида, а также хорошей инфраструктуры без лишних изысков. Как итог – пять этажей здания быстро заняли страховые компании, автошколы и другие фирмы, которым предложенных площадей и сервиса оказалось вполне достаточно.

В скором времени в непосредственной близости от "Томи" планируется открытие другого бизнес-центра – "Шервуд", – но из-за количества арендаторов владельцам "Томи" переживать не стоит. "Шервуд", исходя из проекта, привлечёт внимание, скорее, крупных компаний, способных позволить себе аренду или покупку площади в более престижном, а значит, дорогом бизнес-центре.

"ЗЭТА"

Уже из названия этого бизнес-центра понятно, что мы имеем дело со зданием советских времён, которое когда-то принадлежало Заводу электротехнической аппаратуры. Находится "ЗЭТА" в самом центре города, так что внимание арендаторов всё равно привлекает, даже несмотря на не самый презентабельный внешний вид и другие проблемы с инфраструктурой, как, например, отсутствие парковки.

В восьмиэтажном здании – 5.000 квадратных метров офисных помещений с коридорно-кабинетной системой планировки. Обладает всеми параметрами бизнес-центра класса С.

Отметим, что прочитать уникальные статьи о недвижимости в Кузбассе, разместить объявление, найти квартиру своей мечты или выгодное коммерческое предложение вы сможете в разделе VSЁ42 Недвижимость.

Фото: Александр Патрин, Google.Images